Remplacer la chaufferie d'un immeuble genevois n'est pas le même dossier que changer la chaudière d'une villa. Une loi cantonale s'invite — la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, la LDTR — et une question financière se tranche avant de déposer quoi que ce soit, pas après. Voici l'ordre dans lequel un bailleur avance.
Étape zéro : êtes-vous concerné ?
La LDTR ne s'applique pas aux maisons individuelles ne comportant qu'un seul logement, ni aux villas en cinquième zone — c'est-à-dire la zone villas — comportant un ou plusieurs logements. Si vous êtes propriétaire d'une villa, ce guide ne vous concerne pas et vous pouvez passer directement à la page du remplacement de chaudière.
Si vous détenez un immeuble d'habitation avec des locataires, en revanche, la suite vous concerne entièrement.
Étape 1 : lire le texte, et ne pas conclure à sa place
Le mot « chauffage » figure noir sur blanc dans la loi. Elle range parmi les transformations « la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines ». Et elle exclut, à l'inverse, les travaux courants d'entretien qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation — pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant. Toute transformation ou rénovation au sens de la loi est soumise à autorisation, et le département fixe alors, comme condition de l'autorisation, le montant maximum des loyers après travaux.
Voilà le texte. Nous n'écrivons pas la conclusion, et méfiez-vous de ceux qui l'écrivent : savoir si le remplacement d'un générateur constitue la création d'une installation nouvelle, ou un entretien non assujetti, relève de la pratique administrative et de la jurisprudence. Cela dépend de l'ampleur de votre projet. La seule démarche correcte est de le faire confirmer par l'office cantonal des autorisations de construire avant de déposer, en décrivant précisément ce que vous prévoyez.
Un détail qui compte pour la qualification : à Genève, le dossier ne part jamais à votre commune. Tout est adressé au canton, la commune étant consultée pour préavis. Le régime détaillé est sur la page de l'autorisation genevoise.
Étape 2 : la répercussion sur les loyers, où le droit est explicite
Ici, en revanche, le texte est clair et il se publie. La loi genevoise sur l'énergie autorise expressément la répercussion sur les loyers, aux conditions de l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer du 9 mai 1990, de plusieurs catégories de mesures : celles qui visent une utilisation rationnelle de l'énergie, celles qui réduisent les émissions des installations techniques, et celles qui visent à utiliser les énergies renouvelables. Remplacer une chaudière par une pompe à chaleur relève de ces catégories.
Le plafond, lui, est chiffré. Pour les loyers qui correspondaient avant travaux aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux ne dépassera pas le haut de la fourchette correspondante, majoré d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, auquel peut s'ajouter si nécessaire une contribution énergétique du locataire plafonnée à 10 francs par pièce et par mois. Pour les loyers déjà situés au-delà, la hausse ne dépassera pas la baisse prévisible des charges, plus le même plafond de 10 francs par pièce et par mois.
La baisse prévisible des charges n'est pas laissée à votre appréciation : elle se calcule sur une feuille de calcul fournie par l'office cantonal, selon une méthode décrite dans une directive publiée par celui-ci. Le prix moyen du kilojoule par agent énergétique est fixé chaque année par le Conseil d'État. Autrement dit, vous ne posez pas votre propre chiffre — vous appliquez le leur.
Étape 3 : l'arbitrage à faire avant de déposer
C'est le point le plus coûteux du dossier, et il se joue en amont. L'octroi d'une aide cantonale exclut l'application des règles de répercussion sur les loyers, ainsi que le supplément de hausse prévu par la LDTR. Vous ne pouvez donc pas prendre l'aide et augmenter les loyers au titre de la baisse des charges : il faut choisir.
Le même arbitrage a une seconde conséquence, souvent ignorée. La dispense d'autorisation de construire pour une pompe à chaleur extérieure suppose, parmi ses six conditions cumulatives, que les coûts ne soient pas répercutés sur les loyers des logements existants. Décider de répercuter, c'est donc aussi renoncer à la dispense et passer par une procédure d'autorisation. Un choix, deux effets : à faire à la table, calculatrice en main, avant d'engager quoi que ce soit.
Étape 4 : les obligations qui ne dépendent pas de votre choix
- Le décompte individuel des frais de chauffage est obligatoire dans les bâtiments comptant au moins cinq utilisateurs d'une installation de chauffage central.
- L'indice de dépense de chaleur doit être déclaré, et il conditionne l'accès à l'aide cantonale. Un immeuble est rarement dispensé. Voir le guide de l'indice de dépense de chaleur.
- Le réseau thermique se vérifie avant tout le reste : un immeuble dépasse fréquemment les 50 kW de puissance de sous-station, seuil en dessous duquel l'obligation de raccordement ne s'applique pas. Autrement dit, la soupape qui protège les villas ne protège pas forcément votre immeuble. Commencez par vérifier le statut de votre bâtiment.
- Le bruit se traite avant la commande, avec une pièce signée. Voir Lire : bruit d'une pompe à chaleur et voisinage.
Trois situations fréquentes chez un bailleur genevois
La chaufferie tient encore, mais l'indice de dépense de chaleur est trop haut. C'est le cas le plus favorable, parce que vous décidez au lieu de subir. Vous avez le temps de vérifier le statut réseau, de faire l'audit, de monter le dossier d'aide et de choisir votre camp sur la question du loyer. Un projet préparé sur douze à dix-huit mois coûte moins cher qu'un projet préparé sur six semaines.
La chaufferie est en fin de vie et l'immeuble est en zone d'influence d'un réseau. Là, le raccordement est une hypothèse sérieuse et pas seulement une contrainte : elle supprime la question de l'emplacement extérieur, celle du bruit, et une partie de l'entretien. Elle en crée d'autres — une sous-station, un contrat, un point d'entrée dans le bâtiment. Faites chiffrer les deux, mais faites-les chiffrer dans le même délai.
L'immeuble est ancien, en zone protégée ou à façades sensibles. La condition de patrimoine figure parmi celles qui font tomber la dispense d'autorisation de construire. Cela ne ferme pas le projet, cela change la procédure et le calendrier — et souvent l'emplacement de l'unité extérieure. Le sujet se traite avec l'office cantonal des autorisations de construire, en amont, pas au moment du dépôt.
Ce que vos locataires doivent savoir, et quand
En procédure accélérée, la demande n'est pas publiée dans la Feuille d'avis officielle, mais vous devez informer par écrit les locataires — et le cas échéant les copropriétaires — avant l'ouverture du chantier. Prévenez plus tôt que le minimum : un chantier de chaufferie coupe le chauffage ou l'eau chaude pendant quelques jours, et cette information-là vaut mieux qu'une lettre recommandée reçue la veille.
Anticipez aussi les questions qui reviennent toujours : la durée de la coupure, le sort des radiateurs existants, le bruit pendant les travaux, et l'effet sur les charges. Sur ce dernier point, si vous avez opté pour l'aide cantonale, le message est simple et il vaut mieux le dire clairement dès le départ.
L'ordre, en une ligne
Statut réseau thermique, puis indice de dépense de chaleur, puis qualification du projet auprès de l'office des autorisations de construire, puis arbitrage aide contre hausse de loyer, puis seulement les devis. Un bailleur qui inverse les deux derniers points découvre souvent trop tard qu'il a choisi sans le savoir. Et si votre immeuble est en propriété par étages, la décision passe d'abord par l'assemblée : voir le guide du vote en PPE.
