Immeuble et PPE à Genève :la LDTR, l'IDC et les loyers.

Dans une villa, changer de chauffage est une décision et un chantier. Dans un immeuble ou une copropriété genevoise, c'est une décision, un chantier, et trois dossiers de droit cantonal qui n'ont rien à voir entre eux : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation — la LDTR —, les règles de répercussion sur les loyers, et l'indice de dépense de chaleur, l'IDC.

Ces trois sujets sont absents des sites d'installateurs. Ils décident pourtant du calendrier, du budget et parfois de la faisabilité même du projet. Cette page les présente dans l'ordre où ils se posent, en distinguant soigneusement ce que le texte dit de ce qu'on aimerait lui faire dire.

Un point avant tout : la LDTR ne s'applique ni aux maisons individuelles ne comportant qu'un seul logement, ni aux villas de la cinquième zone, c'est-à-dire la zone villas. Si vous êtes propriétaire d'une villa, ce chapitre ne vous concerne pas.

La LDTR : le texte cite le chauffage, et la conclusion ne se déduit pas

La loi genevoise définit la « transformation » comme incluant, entre autres, la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines. Le mot « chauffage » y figure noir sur blanc. À l'inverse, ne sont pas assujettis les travaux courants d'entretien qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation — pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant.

Et une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation ainsi définie ; le département fixe alors, comme condition de l'autorisation, le montant maximum des loyers après travaux.

Il est tentant d'en conclure que remplacer une chaudière par une pompe à chaleur dans un immeuble locatif genevois nécessite forcément une autorisation. Nous ne l'écrirons pas. Le texte parle de la création d'installations nouvelles. Savoir si le remplacement d'un générateur existant constitue une création d'installation nouvelle ou un entretien non assujetti dépend de l'ampleur du projet, et relève d'une pratique administrative qu'aucun document public ne tranche. La bonne démarche est donc de faire confirmer le point par l'office des autorisations de construire avant de déposer quoi que ce soit — pas de deviner, et pas de croire un installateur qui affirmerait l'un ou l'autre.

La répercussion sur les loyers : là, le droit est explicite

Sur ce terrain, en revanche, le droit genevois se laisse citer sans réserve. La loi cantonale autorise expressément la répercussion sur les loyers, aux conditions du droit fédéral du bail, de plusieurs catégories de mesures : celles qui visent une utilisation rationnelle de l'énergie, celles qui réduisent les émissions des installations techniques, et celles qui visent à utiliser les énergies renouvelables. Remplacer une chaudière par une pompe à chaleur relève de ces catégories.

Le plafond, lui, est chiffré. Pour les loyers qui correspondaient avant travaux aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux ne dépassera pas le haut de la fourchette correspondante, majoré d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, auquel peut s'ajouter, si nécessaire, une contribution énergétique du locataire plafonnée à 10 francs par pièce et par mois. Pour les loyers déjà situés au-delà, la hausse ne dépassera pas cette même baisse prévisible des charges, plus le même plafond de 10 francs par pièce et par mois.

La baisse prévisible des charges n'est pas laissée à l'appréciation de chacun : elle se calcule avec une feuille de calcul fournie par l'office cantonal, selon une méthode publiée, et le prix moyen du kilojoule par agent énergétique est fixé chaque année par le Conseil d'État.

Le choix qui se fait une seule fois : la subvention ou la hausse

Voici l'information la plus lourde de cette page pour un propriétaire bailleur, et elle est presque invisible sur le web grand public. L'octroi d'une subvention énergétique cantonale exclut l'application des règles de répercussion sur les loyers liées à la baisse prévisible des charges et à la contribution énergétique du locataire, ainsi que le supplément de hausse prévu par la LDTR.

Autrement dit : on ne cumule pas l'aide et la hausse. C'est un arbitrage, il est définitif, et il se fait avant de déposer la demande, pas après. La procédure d'aide est détaillée sur notre page consacrée aux aides financières.

À noter au passage, parce que les deux règles se rejoignent : l'une des six conditions de la dispense d'autorisation de construire pour une pompe à chaleur posée à l'extérieur est précisément que les coûts ne soient pas répercutés sur les loyers des logements existants. Le détail figure sur la page de l'autorisation genevoise.

L'IDC : le dispositif genevois qui n'existe nulle part ailleurs

L'indice de dépense de chaleur mesure ce que votre bâtiment consomme réellement pour se chauffer et produire son eau chaude, ramené au mètre carré et corrigé selon le climat de l'année. Ce n'est pas une estimation théorique : c'est la consommation constatée. Son calcul annuel est obligatoire pour tous les bâtiments chauffés du canton, et c'est le propriétaire, ou son mandataire, qui communique les données au canton.

Le seuil légal est fixé à 125 kWh/m² par an, soit 450 MJ/m² par an. On est en dépassement lorsque la moyenne des trois dernières années passe au-dessus : un seul mauvais hiver ne suffit donc pas.

Au-dessus, il existe un second niveau — le « dépassement significatif » — et il se durcit deux fois d'ici 2031 :

Regardez la deuxième ligne : un immeuble aujourd'hui « juste au-dessus du seuil simple » peut basculer en dépassement significatif au 1er janvier 2027 sans que rien n'ait changé chez lui. C'est le calendrier le plus concret du canton, et il ne dépend d'aucune décision d'assemblée.

Ce qui arrive concrètement en cas de dépassement

• Au-dessus de 125 kWh/m².an : le canton ordonne un audit énergétique et l'exécution de mesures d'amélioration, à vos frais, à mettre en œuvre dans les 12 mois dès la notification de la décision.
• Entre 125 et 153 kWh/m².an : l'audit n'est pas exigé dès lors que de simples mesures d'amélioration suffisent à redescendre sous 125. C'est la zone où l'on s'en sort sans étude lourde, et elle est peu connue.
• En dépassement significatif : ce ne sont plus des mesures mais des travaux énergétiques ordonnés, qui doivent ramener l'indice sous 125 kWh/m².an, dans un délai de 36 mois dès la notification.

Et voici le lien direct avec le sujet de ce site : le règlement définit expressément ce qu'est un travail énergétique, et la liste comprend l'isolation de l'enveloppe, le remplacement des embrasures en façade, la pose de capteurs solaires, la récupération des rejets de chaleur — et le changement d'agent énergétique. Passer d'une chaudière à une pompe à chaleur n'est donc pas seulement une option d'économie : c'est l'une des réponses que le règlement lui-même désigne.

Deux détails qui coûtent cher quand on les ignore. D'abord, ne rien envoyer ne protège pas : à défaut de calcul, c'est le département qui calcule lui-même et vous notifie le résultat, avec 30 jours pour réclamer. Ensuite, l'indice de chaque bâtiment, ainsi que l'emplacement et le type de son système de production de chaleur, sont intégrés au système d'information du territoire genevois et rendus publics par ce biais. Ce n'est pas une tolérance : c'est le règlement qui l'ordonne.

L'office cantonal de l'énergie demande la transmission des données au plus tard le 30 juin de l'année qui suit la période de chauffe. Des dérogations à l'exécution des travaux ordonnés existent, notamment pour les bâtiments classés, inscrits à l'inventaire ou situés dans les zones protégées de la Vieille-Ville et du vieux Carouge, en cas de non-faisabilité technique démontrée, ou pour un propriétaire qui prouve son incapacité à financer les travaux.

Le fonctionnement complet de cet indice, y compris le cas de la villa dispensée, est expliqué dans notre guide de l'IDC genevois.

Qui décide, et dans quel ordre

En copropriété, tout dépend de la qualification des travaux. Le Code civil distingue les travaux nécessaires — l'entretien et la réfection qui maintiennent la valeur et l'utilité du bâtiment — des travaux utiles, qui augmentent cette valeur ou cette utilité, et les majorités ne sont pas les mêmes. Un remplacement de générateur en fin de vie et un changement de technologie ne se rangent pas forcément dans la même case. Commencez par lire le règlement d'administration et d'utilisation de votre copropriété : il peut prévoir autre chose que la loi. Le sujet est traité en détail dans le guide du vote en assemblée.

Dernier point réglementaire utile en immeuble : dans les bâtiments comptant au moins cinq utilisateurs d'une installation de chauffage central, le décompte individuel des frais de chauffage est obligatoire.

Et, comme partout dans le canton, la toute première question reste celle du réseau thermique structurant : c'est en immeuble qu'elle se pose avec le plus d'acuité, puisque c'est là que le seuil de 50 kW peut être franchi.